Interview met Portefeuillemanager Tim Aalders
Ruim 100 jaar geleden zijn we begonnen als bouwers. Inmiddels hebben we een vastgoedportefeuille bestaande uit ruim 1.500 woningen, winkelcentra, kantorenpanden en hotelvastgoed verspreid over verschillende steden in Nederland en Europa. Voor ons als vastgoedbelegger is het van belang heldere keuzes te maken binnen het assetmanagement. Alle reden dus om met Portefeuillemanager Tim Aalders in gesprek te gaan over de rol van de assetmanager en de aanpak van Van der Vorm Vastgoed.
Hoe lang ben je werkzaam voor Van der Vorm Vastgoed?
Ik ben ruim 5,5 jaar werkzaam bij Van der Vorm Vastgoed, momenteel in de functie van Portefeuillemanager Wonen waarin ik zeer betrokken blijf bij het assetmanagement van de volledige Nederlandse woningportefeuille.
Wat is het leukste onderdeel van de functie assetmanager voor jou?
Het leuke aan de assetmanagement functie is het veelomvattende karakter van de functie. Je bent een belangrijke schakel om de strategische belangen die zijn uitgestippeld voor de komende jaren van de woningportefeuille te concretiseren en met het team (intern/extern) tot uitvoering te brengen. Door de veelomvattendheid van de functie ben je overal bij betrokken, vanaf aankoop/ontwikkeling van een nieuw woningcomplex tot het in exploitatie brengen bij de propertymanager en de periode tot en met eventuele verkoop.
Welke complexen en werkzaamheden vallen onder jouw verantwoordelijkheid? En kun je van ieder complex een of meerdere unieke aspecten opnoemen vanuit bijv. huurdersoogpunt, architectuur, technologie, product?
Ik ben verantwoordelijk voor de Nederlandse woningportefeuille, welke zich kenmerkt door de ligging in de Top 15 steden van Nederland en/of grote randgemeentes. De woningportefeuille heeft zich de laatste 5 jaar gevormd middels nieuwe aankopen en een eigen ontwikkelpijplijn van een verouderde portefeuille van circa 35 jaar oud met bijbehorende ongemakken en onderhoudskosten, naar een portefeuille met een gemiddelde leeftijd van 8,5 jaar jong, hoogwaardig afgewerkt en voorzien van energielabel A. Een groot deel van onze woningportefeuille is gelegen boven een van onze winkelcentra. De huurders kunnen op deze manier profiteren van alle voorzieningen in de nabijheid. Tevens creëren wij op deze manier een “eigen” consumentenstroom. Als wij kijken naar het type product, hebben wij momenteel een portefeuille bestaande uit appartementen voor een zeer grote doelgroep. Wij zijn sterk vertegenwoordigd in het betaalbare huursegment van € 752 tot ongeveer € 1.000 per maand. Deze woningen zijn grotendeels gelegen in Leiden, Delft, Zoetermeer en Utrecht. Daarnaast zijn er een aantal objecten welke door de locatie en type huurder zich lenen voor de exclusieve verhuur (expatverhuur), onder andere objecten in Amsterdam, Eindhoven, Den Haag en Rotterdam. Samen met een interieurarchitect kijken wij altijd naar de best passende look&feel behorend bij het prijssegment en type huurder.
Hoe zorg jij als assetmanager ervoor dat huurders van eenzelfde soort product op verschillende locaties ook / toch een gelijksoortige woonbeleving krijgen aangeboden?
Hoewel dit in de praktijk nagenoeg onmogelijk is omdat de locatie zeer zwaar weegt in de beoordeling van woongenot/woonbeleving, trachten wij om ongeacht de locatie altijd een hoogwaardig afwerkingsniveau in de woningen neer te zetten, onderscheidend en kwalitatief ijzersterk. Niet alleen de zeer complete woningen zorgen voor een zeer prettige woonbeleving, ook de publieke zones, zoals de entree, gangzones en zelfs containerruimtes worden samen met een interieurarchitect vormgegeven zodat het complex “klopt” tot op detailniveau. Denk hierbij aan look&feel, kleurpalet, materiaalgebruik en signing. Naast het feit dat wij zorgen voor een goede afwerking van woning en complex, zijn wij ervan overtuigd dat wij onze huurders tevens een hoogwaardig serviceniveau kunnen bieden, hetgeen de prettige woonbeleving onderstreept. Dit serviceniveau kunnen wij bieden door goede afspraken met betrouwbare partnerbedrijven zoals propertymanagers, aannemers en hospitality partners. Daarnaast mag ik mijn “woning-collega’s” niet vergeten te benoemen welke dagelijks met veel betrokkenheid, kunde en ervaring zorgdragen voor het wel en wee binnen de woningcomplexen.
Hoe bepaal je welke complexen passen bij de strategie / portefeuilledoelstellingen van Van der Vorm Vastgoed? En welke afwegingen maak je alvorens een object te ontwikkelen of aan te kopen voor de portefeuille?
De woningportefeuille maakt momenteel circa 50% deel uit van het totaal belegd vermogen van het bedrijf. De strategie alsmede portefeuille doestellingen zijn samengesteld in samenspraak met de aandeelhouders alsmede het directieteam. Een heldere strategie welke met een langjarige beleggingshorizon is vastgesteld, echter door de hoge mate van flexibiliteit en liquiditeit in het bedrijf kan er op een dusdanig snelle manier worden geschakeld dat veranderingen in de markt en opportuniteiten snel en goed kunnen worden geabsorbeerd. Bij de samenstelling van de portefeuille speelt de locatie, alsmede het type woning een zeer belangrijke rol. Een steeds nadrukkelijkere rol bij de beoordeling van een ontwikkeling/aankoop zijn de door overheid en/of Gemeentelijke bepaalde huisvestingsregels om onder andere de huurmarkt “betaalbaar” te houden. Dit heeft flinke gevolgen voor de rendementen die gemaakt kunnen worden. Daarnaast kijken wij bij de eerste beoordeling direct naar de doelgroep, marktevidence, exploitatie/beheer op lange termijn, alsmede aangesloten partijen (aannemer/gemeente/ontwikkelaar/verkoper). Uiteindelijke blijft het belangrijkste het enthousiasme bij het team om iedere keer weer met een nieuw object aan de slag te gaan teneinde de portefeuille blijven te verbeteren.
Hoe weeg je maatschappelijk en financieel rendement tegen elkaar af? Wat zijn eventuele moeilijkheden bij het vinden van de balans tussen beiden? En ben je als assetmanager verantwoordelijk voor beide pijlers of zijn hier binnen Van der Vorm Vastgoed verschillende mensen verantwoordelijk voor?
Binnen het assetmanagement is dit misschien wel een van de meest ingewikkelde onderwerpen om toe te lichten. Als 100 jarig Rotterdams Familiebedrijf is er uiteraard altijd sprake van een maatschappelijke betrokkenheid, als familie zorg je voor elkaar, zo proberen wij ook voor onze huurders en vastgoed te zorgen. Enerzijds door het aanbieden van hoogwaardige woonproducten, alsmede goede service richting de huurders, waardoor wij bij meerdere klanttevredenheidsonderzoeken zeer hoog hebben gescoord en gewonnen op basis van klantbeleving en klanttevredenheid. Om dit op een blijvend hoog niveau te kunnen blijven doen, dient er constant te worden geïnvesteerd in de kennis en kunde van de werknemers, onderhoud en verduurzaming van de woningcomplexen alsmede investering in nieuwe wooncomplexen om nog meer huurders onze woonbeleving te laten ervaren. Als assetmanager ben je altijd op zoek naar de juiste balans tussen het maatschappelijke en financiële rendement. Niettemin worden wij in steeds meer gedirigeerde vorm vanuit overheden en gemeentes gedwongen om hier nog beter naar te kijken bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed, alsmede behandeling van het huidige woningaanbod om op deze manier het “wonen” voor iedereen mogelijk te maken.
Je werkt met meerdere collega assetmanagers samen. Welke vraagstukken komen jullie op het moment tegen?
Wij werken met een aantal assetmanager op de retail alsmede woning-portefeuille, ieder met zijn eigen specialisatie en dan ook zijn eigen vraagstukken. Zoals te begrijpen zijn momenteel de meeste vraagstukken binnen de retail portefeuille COVID-19 gerelateerd. De gevolgen van de lockdown zijn in deze sector goed zichtbaar. De woningmarkt lijkt nog wat minder gevolgen te laten zien door COVID-19, al zien wij wel dat steden waar onze beleggingen grotendeels zijn gesegmenteerd in het hoge huursegment alsmede expat segment, huurprijzen tijdelijk moeten worden aangepast om een goede bezetting binnen deze segmenten te houden. Hot topic vraagstukken binnen de woningmarkt komen vooral voort uit de steeds meer oplopende koop/huurprijzen, overheden die de vrije sector huur deels aan het reguleren zijn alsmede risico-afwegingen binnen de huidige en nog aan te kopen objecten. Hierbij spelen de hoge huur en koopwaardes een zeer nadrukkelijke rol.
Wat is een succes uit de afgelopen periode waar je als assetmanager blij mee bent dat je hier deel van hebt uitgemaakt?
Successen komen voort uit een bepaalde mate van teamgevoel en het samen willen presteren. Zo kennen wij de “kleine” successen waarin het verhuurteam een constant hoge bezettingsgraad binnen de portefeuille laat zien door flexibel en commercieel om te gaan met de huidige marktomstandigheden. Daarnaast hebben wij de afgelopen maanden twee nieuwe beleggingen mogen toevoegen aan de portefeuille. Een ontwikkeling uit eigen pijplijn van 58 appartementen midden in het centrum van Arnhem, alsmede twee objecten bestaande uit 68 appartementen gelegen in het Stadshart van Zoetermeer. Met deze twee hoogwaardige beleggingen welke worden aangeboden in het lage- en midden- huursegment, ondersteunen wij de strategie om de portefeuille te laten groeien in de Top 15 steden en (grote) randgemeentes alsmede uit te breiden in het betaalbare huursegment. Beide objecten zijn volledig verhuurd opgeleverd.
Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in vastgoedontwikkeling. Hoe komt dit naar voren in de woningportefeuille van Van der Vorm Vastgoed? En welk project / welke projecten zijn hier een toonbeeld van?
Wij kijken binnen de portefeuille enerzijds naar de duurzaamheid zoals iedereen deze kent, maar anderzijds ook naar het duurzaam verhuren van woningen. Hierop zal ik later in dit stuk een toelichting geven. Momenteel ontwikkelingen/transformeren wij een kantoor in Rhoon naar 44 appartementen. Tijdens deze transformatie hebben wij ervoor gekozen om het object niet te verduurzamen conform de “rechtens verkregen” voorwaarden, maar te verduurzamen naar de huidige eisen die worden gesteld, daarnaast hebben wij er binnen dit object voor gekozen om niet alle PV-panelen te koppelen aan de algemene voorzieningen van een object, maar circa 20% van de woningen is gekoppeld aan de panelen, waardoor de individuele huurder de voordelen ervaart van deze voorzieningen, gecombineerd met een elektrische warmtepomp, hoogwaardige isolatie en gasloos bouwen, kunnen wij spreken van een all-electric woning. Dit heeft meteen verband met het duurzaam verhuren, waar wij nog beter kijken naar de match tussen soort woning en huurder om zo een langdurig goede huurrelatie aan te gaan. In het geval van de transformatie in Rhoon gaan er dus echt huurders, die bewust bezig zijn met het verduurzamen in welke vorm dan ook, in de all-electric woningen wonen. Andere huurders kiezen voor de “standaard” woning.
Een ander goed voorbeeld van duurzame verhuur is ons project in Loosduinen Den Haag. Hier worden Tiny Houses gerealiseerd midden in een aangelegde moestuin welke onderdeel is van ontwikkeling Harvest (opgeleverd 2019). Om echt de juiste huurders te vinden voor dit type woning en te begrijpen hoe zij met ons vastgoed omgaan, is de inschrijfprocedure volledige digitaal gegaan middels sollicitatiefilmpjes waar huurders zich kunnen voorstellen en laten zien waar zij voor staan en welke klik zij hebben met het concept tiny house. Op deze manier trachten wij tot een optimale mix te komen van een huurder die in ons complex met plezier woont en op deze manier een langjarige huurrelatie zal worden.
Welk inzicht heb je het afgelopen jaar, in de crisisperiode waarin we nu verkeren, verkregen?
Het afgelopen jaar is er eentje die ik zelf nog niet eerder heb meegemaakt in mijn actieve carrière. Enerzijds heeft deze periode een hoop leed veroorzaakt op welke wijze dan ook, financiële problemen, ziekte, gevoel van vrijheidsbeperkingen enz. Anderzijds zijn wij ook weer enigszins naar de basis teruggekeerd en heb ik mij persoonlijk gerealiseerd dat de kleine dingen in het leven ongelooflijk mooi en waardevol zijn. Ik heb mij weer gerealiseerd dat je “thuis” moet aanvoelen als een veilig plek, waar je je comfortabel voelt en zonder gedoe moet kunnen wonen. Dit heeft ook meteen verband met het feit hoe wij deels kijken naar nieuwe woningontwikkelingen. Hier streven wij woongenot te creëren en mensen een veilig gevoel te geven. Het is belangrijk voor ons dat huurders het gevoel hebben echt bij ons “thuis te komen”.
Wat verwacht je van het assetmanagement van de toekomst?
Met alle verzamelde data, de volledige digitalisering van de vastgoedbranche en steeds meer openbaar inzichtelijke gegevens voor de consument, zal de assetmanager steeds meer data-gestuurd te werk gaan en minder op het oude vertrouwde buikgevoel en op basis hiervan plannen uitrollen voor de optimalisatie van het object. De rol van assetmanager, als spil tussen tactische en strategische vraagstukken, zal onveranderd belangrijk blijven. Een echte specialistische rol met (financiële) kennis van de objecten waarin verbanden worden gelegd met de marktomstandigheden en veranderende wensen van de consument.
Wil je meer weten over Tim, onze projecten of onze organisatie. Kijk op: www.vormvastgoed.nl en volg ons op social media.
