Wywiad z zarządzającym portfelem Timem Aaldersem
Ponad 100 lat temu zaczynaliśmy jako budowniczowie. Dziś posiadamy portfel nieruchomości składający się z ponad 1.500 domów, centrów handlowych, budynków biurowych i nieruchomości hotelowych rozmieszczonych w różnych miastach Holandii i Europy. Dla nas jako inwestorów w nieruchomości ważne jest, aby dokonywać jasnych wyborów w ramach zarządzania aktywami. Tym bardziej więc warto porozmawiać z zarządzającym portfelem Timem Aaldersem o roli zarządzającego aktywami i podejściu Van der Vorm Vastgoed.
Jak długo pracujesz w Van der Vorm Realty?
Pracuję w Van der Vorm Vastgoed od ponad 5,5 roku, obecnie na stanowisku Residential Portfolio Manager, w którym jestem mocno zaangażowany w zarządzanie aktywami całego holenderskiego portfela mieszkaniowego.
Co jest dla Ciebie najprzyjemniejszą częścią pracy asset managera?
Świetną rzeczą na stanowisku asset management jest wszechstronny charakter pracy. Jesteś kluczowym ogniwem do konkretyzacji strategicznych interesów nakreślonych na najbliższe lata portfela mieszkaniowego i doprowadzić je do skutku z zespołem (wewnętrznym/zewnętrznym). Ze względu na kompleksowy charakter stanowiska, będziesz zaangażowany we wszystko, od nabycia/rozwoju nowego kompleksu mieszkaniowego, poprzez wprowadzenie go do eksploatacji wraz z zarządcą nieruchomości i okresem do ewentualnej sprzedaży włącznie.
Jakie kompleksy i operacje wchodzą w zakres Pana odpowiedzialności? A czy możesz wymienić jeden lub więcej unikalnych aspektów każdego kompleksu np. z punktu widzenia najemcy, architektury, technologii, produktu?
Jestem odpowiedzialny za holenderski portfel mieszkaniowy, który charakteryzuje się lokalizacją w 15 największych miastach Holandii i/lub dużych gminach peryferyjnych. W ciągu ostatnich pięciu lat, dzięki nowym przejęciom i naszym własnym planom rozwoju, portfel mieszkaniowy ewoluował od przestarzałego portfela liczącego około 35 lat, z towarzyszącymi mu niedogodnościami i kosztami utrzymania, do portfela o średnim wieku 8,5 roku, z wysokiej jakości wykończeniem i etykietą energetyczną A. Duża część naszego portfela mieszkaniowego znajduje się nad jednym z naszych centrów handlowych. W ten sposób najemcy mogą korzystać ze wszystkich udogodnień w pobliżu. W ten sposób tworzymy również "własny" strumień konsumencki. Patrząc na rodzaj produktu, mamy obecnie portfel składający się z mieszkań dla bardzo dużej grupy docelowej. Jesteśmy silnie reprezentowani w segmencie przystępnych cenowo czynszów od 752 euro do około 1.000 euro miesięcznie. Nieruchomości te znajdują się głównie w Leiden, Delft, Zoetermeer i Utrecht. Istnieje również szereg nieruchomości, które ze względu na swoją lokalizację i rodzaj najemcy nadają się do wynajmu na wyłączność (expat rental), w tym nieruchomości w Amsterdamie, Eindhoven, Hadze i Rotterdamie. Wraz z projektantem wnętrz zawsze szukamy najbardziej odpowiedniego wyglądu i klimatu dla danego segmentu cenowego i typu najemcy.
W jaki sposób, jako zarządca aktywów, zapewniasz, że najemcy tego samego typu produktu w różnych lokalizacjach są również / jednak oferowane podobne doświadczenia życiowe?
Choć w praktyce jest to praktycznie niemożliwe, ponieważ lokalizacja ma bardzo duże znaczenie w ocenie przyjemności życia/doświadczenia, zawsze staramy się osiągnąć wysoki poziom wykończenia domów, wyróżniający się i mocny pod względem jakości, niezależnie od lokalizacji. Nie tylko bardzo kompletne domy zapewniają bardzo przyjemne wrażenia z mieszkania, ale również obszary publiczne, takie jak wejście, korytarze, a nawet obszary kontenerowe, są projektowane wspólnie z architektem wnętrz, aby kompleks był "właściwy" w najdrobniejszych szczegółach. Obejmuje to look&feel, paletę kolorów, wykorzystanie materiałów i podpisanie. Oprócz zapewnienia dobrego wykończenia domu i kompleksu, jesteśmy przekonani, że możemy również zaoferować naszym najemcom wysoki poziom usług, który podkreśla przyjemne doświadczenie życia. Możemy zaoferować ten poziom usług dzięki dobrym umowom z wiarygodnymi firmami partnerskimi, takimi jak zarządcy nieruchomości, wykonawcy i partnerzy z branży hotelarskiej. Ponadto nie mogę zapomnieć o moich "koleżankach z osiedla", które z dużym zaangażowaniem, fachowością i doświadczeniem dbają o codzienne sprawy na terenie osiedli.
W jaki sposób określa Pan, które kompleksy pasują do strategii/celów portfela Van der Vorm Vastgoed? A jakimi względami kieruje się Pan przed zagospodarowaniem lub zakupem nieruchomości do portfela?
Portfel mieszkaniowy stanowi obecnie około 50% wszystkich zainwestowanych aktywów spółki. Strategia oraz cele portfela zostały opracowane w porozumieniu z akcjonariuszami oraz zespołem zarządzającym. Jasna strategia z długoterminowym horyzontem inwestycyjnym, ale duża elastyczność i płynność firmy oznacza, że może ona tak szybko się przestawić, że zmiany na rynku i możliwości mogą być szybko i skutecznie wchłonięte. W kompozycji portfela bardzo ważną rolę odgrywa lokalizacja, a także rodzaj nieruchomości. Coraz większą rolę w ocenie osiedla/kupna odgrywają przepisy mieszkaniowe ustalane przez rząd i/lub gminy, mające na celu m.in. utrzymanie "przystępności" rynku najmu. Ma to znaczący wpływ na możliwe do osiągnięcia zwroty. Podczas wstępnej oceny zwracamy również uwagę bezpośrednio na grupę docelową, rentowność rynku, długoterminowe działanie/zarządzanie, jak również powiązane strony (wykonawca/gmina/deweloper/sprzedawca). W ostatecznym rozrachunku najważniejszy pozostaje entuzjazm zespołu, który za każdym razem pracuje nad nową nieruchomością, aby stale ulepszać portfolio.
Jak zrównoważyć zyski społeczne i finansowe? Jakie są ewentualne trudności w znalezieniu równowagi między nimi? Czy jako zarządca aktywów jest Pan odpowiedzialny za oba filary, czy też odpowiadają za to różne osoby w Van der Vorm Vastgoed?
W ramach zarządzania aktywami jest to chyba jeden z najbardziej skomplikowanych tematów do wyjaśnienia. Jako 100-letnia firma rodzinna z Rotterdamu, oczywiście zawsze istnieje zaangażowanie społeczne, jako rodzina dbasz o siebie nawzajem, więc staramy się również dbać o naszych najemców i nieruchomości. Z jednej strony poprzez oferowanie wysokiej jakości produktów mieszkaniowych, jak również dobrą obsługę najemców, dlatego też w kilku badaniach satysfakcji klientów opartych na doświadczeniu i zadowoleniu klienta uzyskaliśmy bardzo wysokie oceny i zwyciężyliśmy. Aby móc to robić na stale wysokim poziomie, musimy stale inwestować w wiedzę i umiejętności pracowników, utrzymanie i trwałość kompleksów mieszkaniowych, jak również inwestować w nowe kompleksy mieszkaniowe, aby jeszcze więcej najemców mogło doświadczyć naszych doświadczeń mieszkaniowych. Jako zarządzający aktywami zawsze szukasz właściwej równowagi pomiędzy zyskami społecznymi i finansowymi. Mimo to jesteśmy coraz częściej zmuszani przez rządy i gminy do jeszcze bliższego przyjrzenia się temu przy tworzeniu nowych nieruchomości, jak również przy obsłudze obecnej oferty mieszkaniowej, aby "mieszkanie" było możliwe dla wszystkich.
Pracujesz z kilkoma kolegami zarządzającymi aktywami. Z jakimi problemami spotykasz się obecnie?
Współpracujemy z wieloma zarządcami aktywów na portfelu handlowym, jak również mieszkaniowym, z których każdy ma swoją własną specjalizację i w związku z tym własne problemy. Jak można zrozumieć, obecnie większość problemów w ramach portfela detalicznego dotyczy COVID-19. Efekty blokady są wyraźnie widoczne w tym sektorze. Rynek mieszkaniowy nadal wydaje się wykazywać nieco mniejszy wpływ ze względu na COVID-19, chociaż widzimy, że w miastach, w których nasze inwestycje są w dużej mierze podzielone na segmenty wysokiego czynszu, jak również segment ekspatów, czynsze muszą być tymczasowo dostosowane, aby utrzymać dobre obłożenie w tych segmentach. Gorące tematy na rynku mieszkaniowym wynikają głównie ze stale rosnących cen nieruchomości typu buy-to-let, częściowego uregulowania przez rządy kwestii wynajmu w wolnym sektorze, a także rozważań na temat ryzyka związanego z obecnymi i przyszłymi nieruchomościami. Tutaj bardzo dobitną rolę odgrywają wysokie wartości najmu i zakupu.
Jako zarządzający aktywami, jaki jest sukces z minionego okresu, z którego jesteś zadowolony, że byłeś częścią?
Sukcesy biorą się w pewnym stopniu z ducha zespołu i chęci wspólnego działania. Znamy na przykład "małe" sukcesy, w których zespół leasingowy wykazuje konsekwentnie wysokie wskaźniki obłożenia w ramach portfela, radząc sobie elastycznie i komercyjnie z aktualnymi warunkami rynkowymi. Ponadto w ostatnich miesiącach udało nam się dodać do portfela dwie nowe inwestycje. Inwestycja z własnej oferty obejmująca 58 mieszkań w centrum Arnhem oraz dwie nieruchomości składające się z 68 mieszkań zlokalizowane w centrum Zoetermeer. Dzięki tym dwóm wysokiej jakości inwestycjom w segmencie nisko- i średnio-czynszowym wspieramy strategię wzrostu portfela w miastach Top 15 i (dużych) przedmieściach oraz ekspansji w segmencie przystępnych cenowo czynszów. Obie nieruchomości są w pełni wynajęte.
Zrównoważony rozwój odgrywa coraz większą rolę w rozwoju nieruchomości. Jak to jest odzwierciedlone w portfolio mieszkaniowym Van der Vorm Vastgoed? A który projekt/projekty są tego najlepszym przykładem?
W ramach portfela patrzymy z jednej strony na zrównoważony rozwój, jaki wszyscy znają, ale także na zrównoważony wynajem mieszkań. Skomentuję to w dalszej części utworu. Obecnie realizujemy/przekształcamy biuro w Rhoon na 44 mieszkania. Podczas tej transformacji optowaliśmy nie za tym, aby nieruchomość była zrównoważona zgodnie z warunkami "uzyskanymi prawnie", ale aby była zrównoważona zgodnie z aktualnymi wymogami, dodatkowo w ramach tej nieruchomości optowaliśmy za tym, aby nie podłączać wszystkich paneli PV do ogólnych obiektów nieruchomości, ale około 20% domów jest podłączonych do paneli, co pozwala poszczególnym lokatorom doświadczyć korzyści z tych obiektów, w połączeniu z elektryczną pompą ciepła, wysokiej jakości izolacją i konstrukcją bez gazu, możemy mówić o domu całkowicie elektrycznym. Odnosi się to bezpośrednio do zrównoważonego najmu, gdzie jeszcze dokładniej przyglądamy się dopasowaniu typu nieruchomości do najemcy, aby stworzyć długoterminową dobrą relację najmu. W przypadku transformacji w Rhoon, lokatorzy, którzy świadomie pracują nad zrównoważonym rozwojem w takiej czy innej formie, będą mieszkać w całkowicie elektrycznych domach. Pozostali lokatorzy zdecydują się na mieszkania "standardowe".
Innym dobrym przykładem zrównoważonego wynajmu jest nasz projekt w Loosduinen w Hadze. Tutaj Tiny Houses są realizowane w środku krajobrazowego ogrodu warzywnego, który jest częścią rozwoju Harvest (do ukończenia 2019). Aby naprawdę znaleźć odpowiednich najemców dla tego typu domu i zrozumieć, jak wchodzą w interakcję z naszą nieruchomością, procedura aplikacji przeszła w pełni cyfrowo dzięki filmom aplikacyjnym, w których najemcy mogą się przedstawić i pokazać, co reprezentują i jakie kliknięcie mają z koncepcją malutkiego domu. W ten sposób staramy się osiągnąć optymalną mieszankę najemcy, który lubi mieszkać w naszym kompleksie i stanie się długoterminowym stosunkiem najmu.
Jakie spostrzeżenia zyskał pan w ciągu ostatniego roku, w okresie kryzysu, w którym się teraz znajdujemy?
Miniony rok był taki, jakiego ja sam nie doświadczyłem wcześniej w swojej aktywnej karierze. Z jednej strony okres ten spowodował wiele cierpienia w taki czy inny sposób, problemy finansowe, choroby, poczucie ograniczenia wolności itp. Z drugiej strony, wróciliśmy też nieco do podstaw i osobiście uświadomiłam sobie, że małe rzeczy w życiu są niesamowicie piękne i wartościowe. Po raz kolejny uświadomiłam sobie, że Twój "dom" powinien czuć się jak bezpieczne miejsce, w którym czujesz się komfortowo i możesz żyć bez kłopotów. Wiąże się to również bezpośrednio z tym, jak częściowo patrzymy na nowe inwestycje mieszkaniowe. Tutaj dążymy do tego, aby stworzyć radość życia i sprawić, aby ludzie czuli się bezpiecznie. Ważne jest dla nas, aby najemcy czuli, że naprawdę "wracają do domu" u nas.
Czego oczekujesz od zarządzania aktywami przyszłości?
Przy wszystkich zgromadzonych danych, pełnej digitalizacji branży nieruchomości i coraz większej ilości publicznie dostępnych danych dla konsumentów, asset manager będzie coraz bardziej kierował się danymi, a mniej starym, znanym przeczuciem i na tej podstawie wałkował plany optymalizacji nieruchomości. Rola asset managera, jako pivota pomiędzy kwestiami taktycznymi i strategicznymi, pozostanie niezmieniona. Prawdziwa rola specjalisty z wiedzą (finansową) o obiektach, w których dokonuje się połączeń z warunkami rynkowymi i zmieniającymi się życzeniami konsumentów.
Chcesz dowiedzieć się więcej o Timie, naszych projektach lub naszej organizacji. Odwiedź: www.vormvastgoed.nl i śledź nas na mediach społecznościowych.
