De toegenomen vraag naar (binnenstedelijke) woonruimte en weinig aanbod heeft de afgelopen jaren geleid tot een hoge druk op de woningmarkt. Daar de vrij bebouwbare ruimte in veel binnensteden schaars is en het bestemmingsplan voor een periode van 10 jaar vaststaat, zijn de mogelijkheden met betrekking tot aanleg van nieuwbouw in veel gevallen gering.

Een van de trends de laatste jaren is de transformatie van vastgoed. Dit omvat het verbouwen van kantoor-, winkel- of bedrijfsruimte naar een andere functie, in de meeste gevallen een woonfunctie. Indien een transformatieproject binnen het bestemmingsplan past, creëert dit een aantal kansen, waaronder minder leegstand en een groter woningaanbod. Dit artikel gaat in op de wijze waarop wij als Van der Vorm Vastgoed Groep duurzame, relevante waarde creëren met behulp van transformaties binnen onze vastgoedportefeuille.


Transformatie tegen leegstand

Van kantoren en scholen tot bedrijfsgebouwen en maatschappelijk vastgoed: in Nederland bedroeg de totale leegstand in vastgoed in 2018 bijna 30 miljoen m² (Landelijke Monitor Leegstand 2017 en 2018 – Centraal Bureau voor de Statistiek, 2019). Een deel van de vastgoedobjecten die deze leegstand vormen, worden niet meer voor hun oorspronkelijke functie verhuurd en zullen dit in de toekomst ook niet meer worden. Dit, omdat het vastgoed bijvoorbeeld niet voldoet aan de huidige eisen en wensen van de gebruiker of omdat de locatie van het object niet aantrekkelijk genoeg is. Er is in dat geval sprake van kansloze leegstand. Tegenover deze leegstand staat een toenemende vraag naar woonruimte in een groot aantal steden. Het transformeren van (langdurig) leegstaand vastgoed voorziet in de groeiende woningvraag en brengt de leegstand terug.

Transformatie als onderdeel van verduurzaming


Nederland, tezamen met 194 andere landen, staat aan de vooravond van grote veranderingen: al tijdens de Klimaattop in Parijs in 2015 werd vastgesteld dat er ingrijpende aanpassingen nodig zijn op allerlei gebieden om de opwarming van de aarde in bepaalde mate te voorkomen. Ook werden tijdens dit topoverleg met alle deelnemende landen afspraken gemaakt die de toename in temperatuur in 2050 zouden beperken tot 2 graden, het liefst zelfs 1,5. Echter tijdens de Klimaattop 2018 in Katowice werd vastgesteld dat we met onze huidige CO2-uitstoot op weg zijn naar een opwarming van 3 graden in 2050. Willen we met z’n allen richting een duurzamere, leefbare wereld, dan dienen drastische maatregelen te worden getroffen. Transformaties kunnen hier een belangrijk aandeel in leveren als een duurzaam alternatief voor nieuwbouw, waarbij verspilling van grondstoffen en natuur zoveel mogelijk worden voorkomen.

Duurzaam wonen met behulp van transformatie

Een schets van de huidige situatie in Nederland op het gebied van duurzaamheid van ons vastgoed:

7 miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen zijn ondermaats geïsoleerd en het overgrote deel van dit vastgoed wordt verwarmd door aardgas. (Klimaatakkoord Rijksoverheid, 2019) In de ideaalsituatie zijn al deze woningen en gebouwen goed geïsoleerd en wordt dit vastgoed met duurzame energie verwarmd terwijl er schone elektriciteit gebruikt wordt, of zelfs wordt opgewekt. Transformatie van deze vastgoedobjecten is de meest rendabele wijze om richting de ideaalsituatie te bewegen.

De transitie van aardgas naar aardgasloos, en van slecht geïsoleerd naar goed geïsoleerd is ingezet: in 2050 moet Nederland zo goed als klimaatneutraal zijn om aan het eerdergenoemde Klimaatakkoord te voldoen. Om dit te realiseren moeten de kwalitatieve eisen van gebouwen als woningen, kantoren, winkelcentra en bedrijfsgebouwen worden aangescherpt. Een vermindering van het energieverbruik en de CO2-uitstoot zijn essentieel als het aankomt op het behalen van de doelstellingen uit het akkoord.

De maatschappelijke meerwaarde van succesvolle transformatie


Transformatieprojecten kunnen van grote maatschappelijke meerwaarde zijn. Transformaties van bijvoorbeeld winkelcentra worden zodanig ingericht en uitgevoerd dat het object na de verbouwing beter voldoet aan de sociale functie die het vervult. Daarnaast gaan transformatieprojecten leegstand tegen en daarmee ook direct waardeverlies door het niet-renderen van het geïnvesteerd vermogen in deze gebouwen. Ook verloop van zowel de objecten als de omliggende omgeving (indirect waardeverlies), soms zelfs resulterende in een gevoel van onveiligheid en ontevredenheid, wordt hiermee tegengegaan.

Om te voorzien in de groeiende woonvraag binnen veel steden, alsmede het voorkomen van negatieve effecten door (langdurige) leegstand, is het belangrijk te transformeren op basis van de bestaande vraag naar vastgoed vanuit een holistische benadering. Op deze wijze sluiten transformaties aan bij de wijze waarop toekomstige gebruikers willen wonen, evenals de huidige veranderingen in de wereld op het gebied van verduurzaming.

Kansen transformatieprojecten nemen toe

Doordat bewezen succesvolle transformaties aantonen dat het verleggen van de functie van het vastgoed bijdraagt aan oplossingen voor verschillende vraagstukken, zijn de kansen op het gebied van vastgoedtransformaties de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit komt onder meer door de veranderende vraag vanuit de markt en de veranderde instelling van gemeenten en banken ten opzichte van transformaties.

Transformaties in ontwikkeling

Momenteel bevinden wij ons middenin de transformatie van verschillende vastgoedobjecten in onze portefeuille. Zo worden een aantal kantorenpanden getransformeerd tot woningen en meerdere winkelcentra gerevitaliseerd met oog op het hedendaagse winkelcomfort.

Delft Hoog, Delft


Delft, 1975: het op twee na hoogste gebouw van de Prinsenstad, de Torenhove, wordt opgeleverd en in gebruik genomen als kantoorgebouw. De imposante toren, met een hoogte van 83 meter en 22 verdiepingen, prijkt op de hoek van de Papsouwselaan en Martinus Nijhofflaan en biedt uitzicht over de verschillende wijken van Delft en omgeving.

In 2016 is besloten de 1e t/m de 9e verdieping reeds te transformeren naar high-end appartementen voor young professionals. Op de bovengelegen verdiepingen bleven een aantal significante namen in het Nederlandse bedrijfsleven gevestigd, afgewisseld met verschillende start-ups die vanuit de toren hebben weten te floreren. In 2018 hebben wij besloten ook de overige verdiepingen te transformeren tot royale, comfortabele appartementen. Zo is ‘Delft Hoog’ ontstaan.

Momenteel wordt hard gewerkt aan de daadwerkelijke verbouwingswerkzaamheden binnen het transformatieproject. Meer informatie over Delft Hoog vind je op onze website (of https://delfthoog.nl).

Toren van Oud, Den Haag


De iconische ‘Toren van Oud’ in Den Haag Zorgvliet staat onder andere bekend om buitengewone vorm: driehoekige vorm. De bijna 65 meter hoge toren, die in 1969 werd opgeleverd, wordt door velen gezien als de eerste wolkenkrabber van de Hofstad. Het door architect Johannes Pieter Oud ontworpen hotel wordt getransformeerd tot luxueuze short-stay appartementen en een tweetal penthouses met panoramisch uitzicht over de omgeving. Huurders in de Toren van Oud worden van alle gemakken voorzien: gastronomische dienstverlening van Do Company, een fitnessruimte en parkeerruimte in de garage onder de toren.

Met de transformatiewerkzaamheden is reeds begonnen. Op dit moment wordt het plaatsen van de nieuwe gevelbekleding afgerond. Naar verwachting wordt de getransformeerde toren in Q3 van 2019 opgeleverd. Bekijk https://torenvanoud.com voor meer informatie.

Van der Vorm Vastgoed als deskundige, betrouwbare belegger bij transformaties

Jarenlange ervaring, gedegen marktkennis en onze Rotterdamse no-nonsense mentaliteit maken dat wij al decennia lang met succes vorm geven aan verschillende transformatieprojecten. Wij investeren in het creëren van duurzaam vastgoed met toekomstbestendige waarde. Volg de ontwikkelingen binnen onze transformatieprojecten ook op onze social media kanalen.