Flexibel blijven in een jungle van regels
Tim Aalders over koers houden in een veranderende woningmarkt
De woningmarkt is al jaren onder druk, maar de echte uitdaging ligt inmiddels bij de almaar groeiende en veranderende regelgeving. Toch blijft Tim Aalders opvallend nuchter. Als portefeuillemanager residential ziet hij dagelijks de impact van beleidswijzigingen, maar ook de kansen die ontstaan door wendbaar te blijven. “Het speelveld is complex, maar we bewegen mee. Flexibiliteit is geen luxe meer, het is noodzaak.”
“Regeldruk is voor ons geen nieuw fenomeen,” vertelt Aalders. “We zijn inmiddels wel wat gewend. Natuurlijk is het zonde dat er zoveel kapitaal uit de huurmarkt is verdwenen, maar wij blijven koersvast. Onze portefeuille is gebouwd op langjarig stabiel rendement. Dat vraagt om vooruitkijken, scherp sturen en vooral: investeren in kwaliteit, niet in kwantiteit.”
Dat investeren doen we onder andere door ons vastgoed te verduurzamen en toekomstbestendig te maken, met het oog op Paris Proof 2040. Een ambitie die verder gaat dan de wettelijke norm van 2050. “We kiezen er bewust voor om delen van de portefeuille te roteren. Dat biedt ruimte voor nieuwe, duurzame projecten uit onze eigen ontwikkeltak. Daarnaast kijken we continu hoe we processen slimmer kunnen inrichten. Zo hebben we het onderhoudsproces gedigitaliseerd via ons platform Vorm Living, waarmee huurders rechtstreeks contact hebben met leveranciers. Dat levert tijdwinst, lagere kosten en meer grip op.”
Toch blijft de impact van nieuwe wetgeving fors, benadrukt Aalders. “De Wet Betaalbare Huur raakt ons direct. Op sommige plekken hebben we moeten besluiten om woningen te verkopen, met name kleinere appartementen in populaire steden die na mutatie simpelweg niet meer rendabel zijn. Dat is wrang, het gaat vaak om woningen waar veel vraag naar is, die nu verdwijnen uit het huursegment. Helaas missen de maatregelen op dit vlak hun doel. Er is te weinig oog voor de gevolgen in de praktijk.” Volgens Aalders ligt het probleem dieper. “De politiek luistert te weinig naar partijen die dagelijks met woningvastgoed werken. Naast de nieuwe huurwet spelen ook fiscale maatregelen mee, wat leidt tot een steeds onaantrekkelijker investeringsklimaat. Dat schrikt niet alleen Nederlandse, maar ook buitenlandse beleggers af en die hebben we hard nodig om de woningbouw vlot te trekken.”
Ondanks deze knelpunten ziet Aalders ook lichtpuntjes, vooral op het vlak van duurzaamheid. “We hebben een duidelijke ESG-strategie richting een CO₂-neutrale portefeuille, hierbij maken wij gebruik van CRREM methodiek. Alle nieuwe aankopen en ontwikkelprojecten moeten daar naadloos op aansluiten. Dat is niet alleen maatschappelijk belangrijk, maar ook nodig om onze vastgoedportefeuille toekomstbestendig te houden.”
Bij nieuwe projecten wordt meer dan ooit gekeken naar risico’s voortkomend uit veranderende regelgeving. “We bouwen flexibiliteit in, zowel in beheer als bij ontwikkeling. Want als er iets zeker is, is het dat de regels blijven veranderen. Kwaliteit loont, en daar zetten we dan ook vol op in.”
De samenwerking met gemeenten ziet Aalders als essentieel, met name bij nieuwe ontwikkelingen. “In veel gevallen komen we samen tot werkbare oplossingen. Gemeenten begrijpen vaak goed waar wij als ontwikkelaars en beleggers tegenaan lopen. Water bij de wijn van beide kanten, dat is wat het vraagt.”
En hoe kijkt hij naar de toekomst? “Voor nu is het afwachten. Mona Keijzer leek wat meer naar de markt te luisteren, maar met een demissionair kabinet verwacht ik voorlopig weinig richting. Wat de sector nodig heeft, is rust, duidelijkheid en een stabiel investeringsklimaat. Dan komt het vertrouwen vanzelf terug, ook van buitenlandse investeerders. En dat is hard nodig om Nederland echt in beweging te krijgen.”
